El pasado 27 de junio se publicó en el Boletín Oficial del Estado la Ley de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, que modifica a su vez otros textos legales, entre ellos la Ley de Propiedad Horizontal, de la que se comentan especialmente las novedades más significativas desde el punto de vista de las obras de adecuación en los edificios.
Se modifican los artículos 2, 3, 9, 10 y 17 y la disposición adicional.
El artículo 2, dedicado al ámbito de aplicación, añade el concepto «subcomunidades» entendiendo por tales las que resultan cuando varios propietarios disponen para su uso y disfrute exclusivo determinados elementos o servicios comunes dotados de unidad e independencia funcional y económica.
En el artículo 3 se modifican las condiciones para variar la cuota de participación atribuida a cada vivienda o local.
El artículo 9 amplia de uno a tres los años naturales anteriores a la anualidad en curso por los que responde el adquiriente de una vivienda ante las cantidades adeudadas por los anteriores titulares a la comunidad de propietarios. Se amplía por el mismo período la condición de créditos preferentes a favor de las comunidades derivados de la obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales.
Se obliga a los propietarios a permitir el paso a sus viviendas o locales para la realización de obras o actuaciones comunes, además de las consistentes en la creación de servicios de telecomunicaciones.
Por otro lado añade el concepto de obras de rehabilitación como actuación a atender por el fondo de reserva de la comunidad de propietarios.
El artículo 10 amplía y matiza el concepto de obras necesarias para el adecuado sostenimiento y conservación del inmueble y de sus servicios, que son obligatorias acometer por parte de la comunidad con carácter obligatorio y que no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, como son:
a) El cumplimiento de los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las de ornato y cualesquiera otra derivadas de la imposición por parte de la Administración, del deber legal de conservación.
b) La realización de obras de mejora de la accesibilidad universal que sean requeridas por propietarios con discapacidad o mayores de setenta años, siempre que su coste no exceda de 12 mensualidades ordinarias de gastos comunes. Aún en caso contrario, seguirán teniendo consideración de obligatorias si el exceso de coste es asumido por el propietario que las haya requerido.
c) Permitir la ocupación de elementos comunes del edificio durante la ejecución de las obras referidas en los párrafos anteriores.
d) La realización de obras que resulten preceptivas como consecuencia de la inclusión del edificio en un ámbito de actuación de rehabilitación o de regeneración y renovación urbana, tales como la construcción de nuevas plantas o cualquier alteración de la estructura portante del edifico.
e) Los actos de división material de pisos o locales para formar otros más reducidos o independientes, el aumento o disminución de las superficies por agregación de otros colindantes del mismo edificio o segregación de alguna de sus partes, realizados a solicitud de sus propietarios cuando estas actuaciones sean posibles a consecuencia de la inclusión del inmueble en un ámbito de actuación de rehabilitación o de regeneración y renovación urbanas.
Será obligatorio costear por parte de todos los propietarios las obras incluidas en los apartados a, c y d.
Será necesario contar con autorización administrativa para proceder a la división o agregación de pisos o locales, la construcción de nuevas plantas, cualquier otra alteración de la estructura del edificio, el cerramiento de terrazas y la modificación de la envolvente para la mejora de la eficiencia energética, actuaciones que en todo caso requerirán la aprobación de las tres quintas partes de los propietarios.
El artículo 17, dedicado a definir la forma de toma de acuerdos, se modifican a la baja los porcentajes necesarios de votos a favor para la realización de determinadas actuaciones.
Será necesaria la aprobación de un tercio de los propietarios para la instalación de infraestructuras comunes de telecomunicaciones, instalación de sistemas comunes de aprovechamiento de energías renovables o acceso a nuevos suministros energéticos, si bien no podrá ser repercutible el coste de estas instalaciones a los propietarios que no hubieran votado a favor.
Será necesaria la aprobación por mayoría las obras que tengan por objeto la supresión de barreras arquitectónicas, quedando en este caso obligados todos los propietarios a asumir el coste de las mismas aún cuando exceda de doce mensualidades, sin perjuicio de lo indicado en el apartado b del artículo 10.
Será necesaria la aprobación de las tres quintas partes de los propietarios la instalación de sistemas adicionales que tengan por objeto la mejora de la eficiencia energética e hídrica, quedando en este caso obligados todos los propietarios a asumir su coste.
Será asimismo necesaria la aprobación de las tres quintas partes de los propietarios para la realización de mejoras no necesarias para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, asumiendo su coste todos los propietarios siempre que no exceda de tres mensualidades. En caso contrario ,a los que no hubieren votado a favor no se les podrá obligar a participar de los gastos aún cuando no pueda privárseles de su uso.
Se podrán instalar puntos de recarga de vehículos eléctricos en las plazas de garaje, siempre que el propietario se haga cargo del coste de su instalación, así como de su consumo.
Finalmente, comentar que quedan derogados los artículos 8, 11 y 12 de la citada Ley de Propiedad Horizontal.
Enlaces de interés:
http://www.boe.es/boe/dias/2013/06/27/pdfs/BOE-A-2013-6938.pdf